マンション一室の管理を任せたい｜区分オーナーの賃貸管理（東京23区）
転勤の間だけ自宅を貸したい、投資用の一室の入居者対応を任せたい、いまの管理会社から変えたい。東京23区の区分マンションなら、一室からお任せいただけます。
分譲マンションの一室も、入居者の募集から家賃の管理、入居中の対応、退去まで、まとめて管理会社に任せられます。おうち本舗は、東京23区の区分マンションなら一室からご相談いただけます。物件の状態とご希望の業務を確認し、お受けできる範囲をご案内します。
- マンションの廊下やエレベーターなどの共用部は、管理組合（と組合が頼む建物の管理会社）が管理します。オーナーが任せるのは、部屋と入居者の管理です。
- 貸す前に、管理規約で賃貸の制限がないかを確認します。住宅ローンを借りている自宅を貸す場合は、金融機関への相談が先です。
- 転勤など戻る時期が決まっている場合は、期間を区切って貸せる定期借家契約が使えます。
管理組合と賃貸管理の違い
区分マンションには、2種類の「管理」があります。混同すると、何を誰に頼めばよいかが分からなくなります。
| 建物の管理（管理組合） | 賃貸管理（オーナーが頼む） | |
|---|---|---|
| 対象 | 廊下・階段・エレベーター・外壁・屋上などの共用部 | 貸している部屋と、その入居者 |
| 費用 | 管理費・修繕積立金（毎月、管理組合に払う） | 管理委託料（毎月、賃貸管理会社に払う） |
| 決めごと | 管理規約・使用細則、総会での決議 | 賃貸借契約、管理委託契約 |
| 入居者とのやり取り | 共用部や管理規約に関する連絡を行う。個別の賃貸借契約や家賃の管理は担当しない | する（家賃・連絡・トラブル・退去） |
入居者は、マンションの管理規約と使用細則を守る必要があります。賃貸管理会社は、入居者に規約を伝え、ゴミの出し方や騒音などのトラブルが起きた時に、管理組合との間に入ります。
任せられる業務
| 分野 | 内容 |
|---|---|
| 募集 | 家賃と条件の提案、写真と図面の用意、不動産会社への紹介、内見の対応 |
| 審査・契約 | 入居の申込みの審査（家賃保証会社）、賃貸借契約、管理規約の説明、鍵の受け渡し |
| 家賃 | 集金と送金、入金の確認、滞納の督促 |
| 入居中 | 入居者からの連絡、設備の故障の手配、近隣・管理組合とのやり取り |
| 更新・退去 | 更新の手続き、退去の立ち会い、敷金の精算、原状回復の手配、次の募集 |
| 報告 | 毎月の収支の報告、年間の収支のまとめ |
貸す前の準備
- 管理規約・使用細則を確認する。賃貸そのものはほとんどのマンションで認められていますが、民泊の禁止、ペット・楽器の制限、届け出の決まりなどがあります。
- 住宅ローンを借りているなら、金融機関に相談する。住宅ローンは本人が住むことを前提にしているため、貸す場合は事前の相談が必要です。家族全員で転居して貸す場合、住宅ローン控除は原則として転居した年から使えません。転勤の後に戻って住む場合は、退去の前の届け出など一定の条件で再び使える場合があり、家族が住み続ける単身赴任は扱いが違います。
- 設備の状態を確認する。給湯器・エアコン・水回りの故障は、貸した後はオーナーの負担で直すのが原則です。古い設備は貸す前の交換も検討します。
- 火災保険を見直す。自分が住む前提の保険から、貸す前提の保険（家主向け）への切り替えを確認します。
- 管理組合への届け出。入居者の情報の届け出を求めるマンションがあります。
普通借家と定期借家
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
|---|---|---|
| 期間が来たら | 入居者が望めば更新が原則。貸主からの更新拒否には正当な理由が要る | 更新せずに終わる（再契約は合意すればできる） |
| 向いている場合 | 長く貸し続けたい | 転勤の間だけ貸したい、将来売る予定がある |
| 手続き | 通常の契約 | 書面か電磁的記録で契約し、契約の前に、契約書とは別の書面で「更新がなく期間の満了で終わる」ことを説明する（借主の承諾があれば電磁的方法でも可）。期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了の通知が必要 |
| 家賃 | 相場どおり | 期間が限られる分、相場よりやや低くなることがある |
終了の通知を忘れて期限を過ぎると、通知した日から6か月がたつまで、契約の終了を借主に主張できません。転勤から戻る時期が決まっている場合は、戻る日から逆算して、契約の期間と通知の日を最初に決めておきます。
出典：借地借家法 第38条（定期建物賃貸借）（e-Gov 法令検索）・国土交通省 定期借家制度
費用と年間の収支の例
管理委託料は、毎月の家賃に対する割合で決めるのが一般的です。おうち本舗の目安は家賃の5%程度で、任せる範囲と物件によって変わるため、物件ごとにお見積りします。
一室を貸したときに、年間でどんなお金が出入りするかの例です（数字は計算の仕方を示すための仮定で、実在の物件ではありません）。
| 項目 | 月 | 年 |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 120,000円 | 1,440,000円 |
| 管理費・修繕積立金（管理組合へ） | −22,000円 | −264,000円 |
| 管理委託料（家賃の5％とした場合） | −6,000円 | −72,000円 |
| 固定資産税・都市計画税 | — | −120,000円 |
| 火災保険 | — | −15,000円 |
| 残る額（ローン返済・修繕・空室の前） | — | 969,000円 |
このほか、住宅ローンの返済、設備の故障の修理、退去の後の原状回復と次の募集の費用、空室の期間の家賃の減少を見込んでおきます。
修繕と設備の故障
入居者から「給湯器が動かない」「水が漏れている」といった連絡が来たら、管理会社が状況を確かめ、修理業者を手配します。費用のかかる修理は、緊急の場合を除いて見積りをオーナーに確認してから進めます。上の階からの水漏れなど、ほかの部屋や共用部が関係する場合は、管理組合や建物の管理会社とも連絡を取ります。
確定申告
部屋を貸して得た家賃は「不動産所得」の対象です。家賃から、管理費・管理委託料・固定資産税・保険料・建物の減価償却費・ローンの利息などの必要経費を差し引いて計算します。ローンの元本の返済は経費になりません。修繕積立金を払った年の経費にできるかは、管理規約などの条件によります。確定申告が必要かは、経費を引いた後の所得とほかの所得の状況で変わり、所得税の申告が要らなくても住民税の申告が必要な場合があります。年間の収支のまとめはおうち本舗でお出しします。申告の判断は、ご自身か提携の税理士が行います。
出典：国税庁 タックスアンサー No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（2026年11月時点）
おうち本舗ができること
- 一室からお受けします。東京23区の区分マンションであれば、一室だけの管理にも対応します。
- 管理規約を踏まえて募集します。規約と使用細則を確認し、入居者に伝えるべきことを契約に入れます。
- 修繕は見積りを見てから。緊急の場合を除き、費用のかかる手配は事前に確認していただきます。
- 戻る時期に合わせた契約。転勤の場合は、戻る時期に合わせた定期借家契約を提案します。
- 売るときも同じ窓口で。入居者がいるまま売る（オーナーチェンジ）か、空いてから売るかの比較もできます。不動産を売る
家賃の相場と、年間でいくら残りそうかの見込みをお出しします。マンション名と部屋の広さが分かれば十分です。無料で相談する
よくある質問
分譲マンションの一室だけでも管理を頼めますか？
管理費を払っているのに、別に管理会社が必要ですか？
住宅ローンが残っている自宅を貸してもいいですか？
転勤の間だけ貸して、戻ったら住めますか？
管理料はいくらですか？
入居者が管理規約を守らない時はどうなりますか？
空室になったら、家賃を下げるべきですか？
確定申告は必要ですか？
入居者の募集だけを頼むことはできますか？
遠方に住んでいても管理を任せられますか？
公開日：2026年11月10日／最終更新：2026年11月10日
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