不動産投資を始めたい人へ｜何から・いくらから・何を買うか
物件を探す前に、目的・使える資金・借入・持つ期間を整理します。会社員の年金対策、節税、まとまった資金の置き場所、自営業の副業。目的が違えば、選ぶ物件も買い方も変わります。
不動産投資は、①目的 ②使える資金と借入 ③持つ期間と売り方を先に決めると、候補の物件を同じ条件で比べられます。物件の広告から入ると、目的に合わない物件を選びやすくなります。
- 目的は大きく「老後の家賃収入（年金対策）」「税金の仕組みを使う」「まとまった資金の置き場所・資産の拡大」「相続の準備」の4つです。
- 物件は、少額から始めやすい区分マンションと、収入は大きいが管理と借入が大きい一棟物件に分かれます。
- 利回りは「表面」ではなく経費を引いた「実質」で比べます。将来の家賃や価格は誰にも保証できません。
目的から入口を選ぶ
物件の種類の比較
| 区分マンション（一室） | 一棟アパート | 一棟マンション | 戸建て | |
|---|---|---|---|---|
| 始めやすさ | 少額から始めやすい | 借入が大きくなりやすい | 借入がさらに大きい | 中古なら少額もある |
| 管理の手間 | 建物の共用部は管理組合が見る | 建物全体をオーナーが見る | 建物全体＋設備が多い | 建物全体をオーナーが見る |
| 空室の影響 | 1室空くと収入がゼロ | 部屋数で分散できる | 部屋数で分散できる | 1戸空くと収入がゼロ |
| 毎月の固定費 | 管理費・修繕積立金がかかる | 修繕は自分で計画 | 修繕・点検の費用が大きい | 修繕は自分で計画 |
| 売りやすさ | 面積・管理の状態・融資の条件で変わる | 主に投資家が買主 | 買主が限られやすい | 住む人にも売れる |
| 土地 | 敷地の持分は小さい | 土地の所有権付きなら土地が残る | 土地の所有権付きなら土地が残る | 土地の所有権付きなら土地が残る |
はじめての方は、東京の中古の区分マンションで「収支」と「管理」の感覚をつかんでから、一棟に進むことがよくあります。手元資金が大きい方や、法人で持つ方は、最初から一棟を選ぶこともあります。
新築と中古
| 新築 | 中古 | |
|---|---|---|
| 価格 | 販売会社の利益や広告費が価格に含まれる。周辺の築浅の物件と比べる | 売主や再販の会社の利益が含まれることもある。近い条件の成約事例と比べる |
| 家賃 | 新築時の家賃が、その後も続くとは限らない。周辺の築浅の物件の家賃と比べる | 今の契約の家賃と、退去した後に募集できる家賃を分けて確認する |
| 修繕 | 当面は少ない | 築年数に応じて必要。修繕の履歴を確認する |
| 借入 | 長い期間で借りやすい | 築年数により期間が短くなることがある |
| 減価償却 | 耐用年数が長く、1年あたりは小さい | 耐用年数が短くなり、1年あたりが大きくなることがある |
利回りの見方
広告に出ている利回りは、たいてい「表面利回り」です。このページでは、年間の家賃から運営の経費を引き、物件の価格と購入の諸費用の合計で割った値を「実質利回り」と呼びます。ローンの返済と、所得にかかる税金は含みません。
| 指標 | 計算 |
|---|---|
| 表面利回り | 年間の家賃収入 ÷ 物件の価格 |
| 実質利回り | （年間の家賃収入 − 管理費・修繕積立金・管理委託料・固定資産税・保険などの経費）÷（物件の価格＋購入時の諸費用） |
例：価格2,000万円、家賃月8万円の区分マンション。表面利回りは 96万円 ÷ 2,000万円 ＝ 4.8%。管理費・修繕積立金・管理委託料・固定資産税などで年24万円かかり、購入の諸費用が120万円なら、実質利回りは 72万円 ÷ 2,120万円 ≒ 3.4% です。借入がある場合は、この72万円から年間のローンの返済額（元本と利息の合計）を差し引いて、税引き前の現金の収支を計算します。
上の数字は計算の仕方を示すための例で、実在の物件の数値ではありません。
資金と借入
- 自己資金：頭金、購入時の諸費用（仲介手数料・登記・税金・ローンの手数料など）、買った後に残しておく予備の資金に分けて考えます。必要な頭金は融資の審査で変わり、空室や修繕、税金の支払いに備えるお金も手元に残します。
- 借入：金融機関は、年収・勤務先や事業の安定性・確定申告の内容・自己資金・物件の評価を見て判断します。自営業や夜のお仕事の方は、申告の内容が特に重視されます。自営業・夜のお仕事の方の不動産投資
- 現金で買う：借入の審査が不要で、金利の影響も受けません。その代わり資金が固定されるため、手元に残すお金とのバランスを決めます。
- 個人か法人か：所得の大きさや相続の考え方で変わります。判断は提携の税理士と一緒に行います。
主なリスクと備え
| リスク | 備え方 |
|---|---|
| 空室・家賃の下落 | 駅からの距離・周辺の需要を確認し、家賃を相場で見積もる。新築時の家賃を前提にしない |
| 金利の上昇 | 金利が上がった場合の返済額でも収支が回るかを試算する |
| 修繕・設備の故障 | 修繕の履歴、管理組合の修繕積立金の状況（区分）、建物の状態（一棟）を確認する |
| 滞納・トラブル | 家賃保証会社の利用、入居審査、管理会社の対応力 |
| 災害 | ハザードマップの確認、火災保険・地震保険 |
| 売りにくさ | 買う前に、売るときの買主像と価格の見込みを考えておく |
- 毎月の収支がマイナスなのに「節税になるから大丈夫」と言われる
- 「必ず値上がりする」「家賃は将来も下がらない」など将来の利益を断定される（宅地建物取引業法で禁止されている勧誘です）
- 家賃保証（サブリース）の、家賃の見直しや解約の条件の説明がない
- その場で決めるよう急かされる
始め方の手順
目的と期間を決める
何のために、何年くらい持つか。老後の収入なのか、資産を増やしたいのか、相続の準備なのか。
資金と借入の枠を知る
手元資金のうちいくらまで使うか。借入をするなら、どれくらい借りられそうかを金融機関に事前に相談します。
税金の方針を決める
個人で買うか法人で買うか、所得の種類と金額でどう変わるか。提携の税理士が個別に試算します。
物件を探して比べる
表面利回りではなく、実質の収支と、売るときの見込みで比べます。
現地と書類を確認する
周辺の家賃相場、建物の状態、管理の状況、修繕の履歴、入居者の状況を確認します。
契約・決済・管理の開始
重要事項の説明のあと契約し、決済と登記を行います。東京23区の物件は当社で管理もお受けできます。
おうち本舗ができること
- 市場に出ている物件を比べます。目的と収支の条件に沿って、市場に出ている物件を比べます。当社が売主となる物件をご紹介する場合は、その取引の形を最初にお伝えします。
- 収支を数字で出します。表面利回りではなく、経費・借入・空室を入れた手残りの試算でご説明します。
- 税金は提携の税理士と。損益通算の可否、個人か法人か、相続への影響を、買う前に税理士と確認します。
- 買った後の管理まで。東京23区の物件は、区分一室から一棟まで当社で管理できます。
- 代表は事業家です。MBA を持ち、複数の会社を経営する代表が、資金繰りや事業の計画と切り離さずに考えます。代表について
「何から始めればいいか」の段階のご相談で構いません。手元資金と所得の種類が分かれば、最初の方針はお出しできます。無料で相談する
よくある質問
不動産投資はいくらから始められますか？
区分マンションと一棟、どちらから始めるべきですか？
新築のワンルームマンションを勧められています。買ってもいいですか？
利回りは何％あればいいですか？
不動産投資で必ず節税になりますか？
買った後の管理もお願いできますか？
おうち本舗は物件を売り込みますか？
地方の物件も扱いますか？
公開日：2026年11月10日／最終更新：2026年11月10日
物件を探す前に、お金と税金の地図を一緒に描きます。
手元資金・所得の種類・借入のしやすさで、選ぶべき物件は変わります。税金の個別の試算は提携の税理士が担当します。
相談・査定は無料です。しつこい営業の電話はしません。お断りの連絡も一言で済みます。