不動産を相続したら最初にすること｜売る・貸す・持つの選び方と期限・税金

最初に確かめる4つのこと

相続の手続きには、後からやり直せないものがあります。家をどうするかを決める前に、次の4つを確かめます。

出典：法務局「法定相続情報証明制度」・裁判所「遺言書の検認」・法務省「所有不動産記録証明制度について」・民法 第887条・第889条・第890条（2026年11月時点）

期限の年表

期限は、手続きごとに数え始める日が違います。

遺産分割がまとまらなくても相続税の申告期限は延びず、法定相続分で申告・納税します。分割されていない財産に小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減は使えませんが、「申告期限後3年以内の分割見込書」を付けておき、原則3年以内に分ければ、分割を知った日の翌日から4か月以内の更正の請求などで後から使えます。

売る・貸す・持つ・手放すの比較

相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日開始）は、建物がある土地、担保が付いた土地、境界がはっきりしない土地などでは使えず、建物をなくしても承認されないことがあります（解体の前に法務局に相談できます）。負担金は原則20万円で、市街化区域などの宅地は面積で計算します（例：100㎡で54万8,000円）。

一般的な賃貸借（普通借家）では、貸主から契約を終わらせるのに正当な事由が要ります。数年後に売るつもりなら、更新のない定期借家で貸す方法もあります（契約前の書面での説明などが必要）。

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」・同「負担金」・借地借家法 第28条・第38条（2026年11月時点）

相続人が複数いる時の分け方と共有

相続人が複数いると、遺産分割がまとまるまで、不動産は相続人全員の共有になります。分け方は大きく4つです。

換価分割で売る時

売るための便宜として1人の名義で登記しても、遺産分割で決めたとおりに代金を分けるなら、贈与税の問題にはならないとされています。一方、分け方を決めずに売り、確定申告の期限までに決まらないと法定相続分で申告することになり、後から直せません。誰がいくら受け取るかは、売る前に遺産分割協議書に書いておきます。

代償分割で家を残す時

代償金の額は、家の時価をどう見るかで変わります（価格の目安は当社が根拠を付けて出せます）。代償金の代わりに自分の別の不動産を渡すと、渡した人はそれを時価で売ったものとして税金がかかります。

共有のままにしておくと

• 家全体を売るには共有者全員の同意が要ります。修理のような財産を守る行為は1人でもできますが、貸す場合は貸し方によって全員の同意が必要です。
• 自分の持分だけを売ることもできますが、買い手は限られ、家全体を売るより条件は厳しくなるのが一般的です。
• 調べても共有者やその所在が分からない時は、裁判所の手続きでその人の持分を取得したり、まとめて売ったりできます（2023年4月施行。返事がない・反対しているだけでは使えず、遺産分割前の共有では相続開始から10年を過ぎてから）。

話し合いがまとまらない時は、家庭裁判所の遺産分割調停（亡くなった方1人につき収入印紙1,200円と郵便切手）を使えます。取り分の判断や交渉は弁護士の仕事で、当社は行いません。

出典：国税庁 No.4173 代償分割・所得税基本通達38-7・国税庁 質疑応答事例（未分割遺産の換価）・同（換価分割と贈与税）・裁判所「遺産分割調停」・民法 第251条・第252条・第262条の2・第262条の3（2026年11月時点）

空き家のまま持つリスク

誰も住まない家にも、税金・保険・基本料金・庭木の手入れなどの費用がかかり続けます。人が住まない家は傷みが早く、売る時の価格にも響きます。

亡くなった年度の固定資産税は、一般に相続人が引き継いで納めます。東京23区では、相続登記が3か月以内にできない場合、土地・家屋のある区の都税事務所に「現所有者申告書」を出すよう案内されています。亡くなった方の口座から引き落としていた場合は都税事務所に連絡し、続けるなら新しい口座の申込みが要ります。

相続放棄をした時にその家を現に占有していた人は、ほかの相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、自分の財産と同じ注意で保存する義務があります（民法940条）。

出典：国土交通省「空き家対策 特設サイト」・同「空家法関連情報」・東京都主税局（住宅用地の特例の除外）・同（固定資産税のよくある質問）・同（口座振替）（2026年11月時点）

相続税がかかるかの目安

相続税は、遺産の合計（借金や葬式費用を引いた額など）が基礎控除を超えた場合にかかります。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。

国税庁の統計では、2024年（令和6年分）に亡くなった方のうち、相続税の申告（税額のあるもの）の対象になった割合は、全国で10.4%、東京都では20.0%でした。東京都のこうした申告では、相続財産のうち土地が35.6%、家屋が4.4%で、合わせて約4割です。東京に家や土地があると、預金が多くなくても基礎控除を超えることがあります。

計算は、遺産の評価（土地は路線価、建物は固定資産税評価額が基本）→基礎控除を引く→法定相続分で分けたと仮定して税率（10〜55%）を掛ける→実際の取得割合で分ける、の順です。

• 配偶者は、取得した遺産が1億6,000万円か法定相続分のどちらか多い額までなら、相続税がかかりません。
• 亡くなった方が住んでいた土地を、配偶者や同居していた親族などが相続すると、330㎡まで評価を80%減らせる「小規模宅地等の特例」があります。配偶者以外は申告期限まで持ち続けること（同居していた親族は住み続けることも）が条件で、申告期限より前に売ると使えなくなります。別居していた子でも、条件によって使える場合があります。
• 一定の居住用の分譲マンションは、2024年1月1日以後の相続から、市場価格との開きに応じて評価額を補正する方法に変わりました。
• 2027年1月1日以後の相続では、亡くなる前5年以内に購入・新築した賃貸用の不動産などを時価を基に評価する見直し案が公表されています（2026年11月時点は通達案）。
• 納税は原則として期限までに現金で一括です（延納・物納は申請と許可が必要）。納税資金のために売る場合は、代金を受け取る決済の日を申告期限から逆算して進めます。

売った時の税金と特例

相続した不動産を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。譲渡所得は「売った代金−（取得費＋売るための費用）−特別控除」で計算します。

• 取得費と所有期間は引き継ぎます。亡くなった方が買った時の代金や手数料が取得費になり（建物は、持っていた期間の減価償却費に当たる額を差し引きます）、所有期間も亡くなった方が買った日から数えます。業務に使っていない不動産なら、相続登記の費用も取得費に含められます。
• 買った時の代金が分からない時は、売った代金の5%を取得費にできます（この場合、相続登記の費用は足せません）。税金が重くなりやすいため、古い契約書や領収書を先に探します。
• 税率は、売った年の1月1日に所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。

空き家の特別控除と取得費加算は、同じ不動産にはどちらか一方しか使えません。家と土地を別々の相続人が相続すると空き家の特例が使えなくなることがあるため、分け方を決める前に確かめます。例えば2025年中の相続なら本来の期限は2028年12月31日ですが、特例自体が2027年12月31日までの売却を対象としているため、今の法律ではそれまでに売る必要があります。相続した家を貸すと、空き家の特例は使えなくなります。

特例が使えるか、どちらが有利かは、売る前に提携の税理士が確認します。特例を使う場合は、税額が0円でも売った翌年に確定申告が必要です。

出典：国税庁 No.3202・No.3261・No.3270・No.3208・No.3306 空き家の特例・No.3267 取得費加算・No.3302（令和8年4月1日現在法令等）

相続した家を売る流れと書類

1. 相続人・遺言・財産を確かめる

   戸籍・遺言書・財産を確かめます。売った場合の価格の目安は、この段階でも出せます。

2. 相続放棄をするか決める

   借金が多いかもしれない場合は3か月以内に決めます。決めるまでは、家の売却や家財の処分をしません。

3. 税金の特例を確かめる

   売る時期や分け方で使えるかが変わる特例を、売る前に税理士が確認します。

4. 遺産分割協議をまとめる

   誰が相続するか、売って代金を分けるか、1人が相続して代償金を払うかを決め、遺産分割協議書に全員が署名し実印を押します。

5. 相続登記をする

   提携の司法書士が申請します。買主に名義を移す前に済ませる手続きで、売り出しや売買契約と並行して準備することもできます。

6. 売り方を決めて売る

   広く広告する仲介、広告を控えて限られた相手に紹介する仲介、当社による買取から選びます。売主も家の状態を詳しく知らないことが多いため、売った後の責任（契約不適合責任）の範囲を契約で決めます（知りながら告げなかった不具合は免責されません）。

7. 翌年の確定申告を確かめる

   利益が出た場合や特例を使う場合は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに申告します。換価分割なら、売った相続人それぞれが申告します。

よく使う書類（そろっていなくても相談できます）

• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と住民票の除票、相続人全員の戸籍・住民票・印鑑証明書
• 遺言書（ある場合）と遺産分割協議書
• 登記事項証明書と、固定資産税の納税通知書または評価証明書
• 亡くなった方が買った時の売買契約書・領収書（取得費の確認に使います）
• 測量図や境界の書類、建物の図面（ある場合）、鍵
• 空き家の特例を使う場合は、区市町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」

手続きが増えやすい物件

• 借地の上の家：建物を売るには、借地権を譲ることについて原則として地主の承諾が要ります。承諾が得られない時は、裁判所に承諾に代わる許可を求める手続きがあります（借地借家法19条）。
• 登記されていない建物：固定資産税がかかっていても未登記のことがあります。相続登記の前に土地家屋調査士による表題登記が要り、表題登記のない建物を取得した人は取得から1か月以内に申請する決まりです（不動産登記法47条）。
• 住宅ローンが残っている家：借入先に残高と団体信用生命保険の加入・保障内容を確かめます。亡くなっただけでローンがなくなるとは限りません。

遠方に住んでいる・相続人が多い場合

実家が遠い

• 査定の相談は、電話・メール・ビデオ通話でも進められます。現地の確認、鍵の受け渡し、書類のやり取りの方法は最初の相談で決めます。
• 決済の日に立ち会えない場合の本人確認や手続きの進め方は、提携の司法書士と事前に決めます。
• 東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の不動産に対応しています。それ以外の地域の実家も、まずはご相談ください。現地の不動産会社と連携して進められる場合があります。

相続人が多い・連絡がつかない人がいる

• 遺言がなければ、遺産分割協議には相続人全員の合意が要ります。窓口役を1人決めると、連絡と書類の回覧が進めやすくなります。価格の目安と売り方の比較は、相続人の皆さんに同じ資料でお渡しできます。
• 行方が分からない相続人がいる時は不在者財産管理人、判断能力が十分でない相続人がいる時は成年後見人、未成年の子と親が一緒に相続人になる時は特別代理人など、家庭裁判所の手続きが必要になることがあります。

周りに知られずに進めたい場合

相続した家を売ることを、近所や職場、親族の一部に知られたくない、というご相談もあります。できることと、約束できないことは次のとおりです。

当社は、宅地建物取引業法45条により、業務上知った秘密を正当な理由なく漏らしません。進め方の詳細は内緒で売りたい方へで説明しています。

おうち本舗ができること

• 売ると決める前から相談できます。相談と査定は無料、最初はニックネームでも構いません。連絡はご指定の方法と時間帯に合わせます。
• 手続きと期限を一覧にします。亡くなった日や取得を知った日などをうかがって一覧にし、個別の起算点や特例の期限は、司法書士・税理士・弁護士が確認します。
• 売る・貸す・持つを並べます。売った場合の価格の見込みと費用、貸した場合の家賃の相場と費用、持ち続けた場合の固定資産税などを並べます（税金と税引き後の手取りは提携の税理士が確認）。
• 仲介と買取を比べられます。自社で買い取れるため、買取を検討できる物件では仲介の見込み価格と買取の条件を並べます。荷物が残ったままでも相談できます。
• 司法書士・税理士と同じ案件で進めます。お客様の同意を得て資料を共有し、日程と書類の受け渡しを当社が調整します。専門家への依頼の費用は別で、依頼の前に見積りをお見せします。お付き合いのある専門家と進めることもできます。
• 貸す場合の管理も。東京23区の物件は、一室から一棟まで当社で賃貸管理をお受けします。

• 税額の計算・申告や登記の申請は行いません（提携の税理士・司法書士が担当します）。
• 相続人どうしの話し合いの取りまとめや交渉はしません（弁護士の仕事です）。
• 媒介契約を得るためだけに、根拠のない高い査定額を出すことはしません。

仲介手数料は成約した時だけ、法律の上限の範囲でいただきます。売買価格（消費税等を除く）が400万円を超える場合は「価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。800万円以下の物件は、媒介契約の時に説明して合意をいただいた場合に限り、33万円（税込）が上限になります。当社の買取ならかかりません。

出典：宅地建物取引業法 第34条の2・第45条・第46条（e-Gov）

よくある質問