会社員の年金対策としての不動産投資｜新築ワンルームの勧誘で確かめること
「ローンを返し終えたら家賃が年金代わりになる」「節税にもなる」。会社員の方がよく受ける勧誘です。考え方としては成り立ちますが、買う前に確かめる数字があります。
不動産投資を年金対策にする考え方は、「ローンを返し終えた後の家賃から、管理費や税金などを引いた残りを、老後の収入にする」ことです。成り立つかどうかは、買う前に次の3つの数字で確かめます。
- 毎月の収支：家賃から、ローンの返済・管理費・修繕積立金・管理委託料を引いて、いくら残るか（またはいくら持ち出すか）。
- 悪い場合の収支：空室が出た時、家賃が下がった時、金利が上がった時も払い続けられるか。
- 売るときの価格：途中で売る必要が出た時に、ローンの残りを返せる価格で売れそうか。
年金対策の仕組み
会社員の方は、年収と勤務先の安定性から、投資用のローンを借りやすい立場にあります。借りたお金で部屋を買い、家賃を返済に充て、返し終えた後は、管理費・修繕費・税金などを差し引いた家賃の収入を老後の生活費に充てる、というのが年金対策としての考え方です。
投資用のローンでも、団体信用生命保険（団信）に入ることが多く、被保険者が亡くなるなど決められた条件を満たすと、保険金がローンの返済に充てられます。家族に借金のない部屋を残せるとして、生命保険の代わりと説明されることもあります。ただし、保障の範囲・上限・支払われない条件は商品によって違うため、確認が必要です。
ただし、30年・35年先の家賃や建物の状態は誰にも分かりません。年金対策として成り立つかは、途中の期間を無理なく持ち続けられるかで決まります。
毎月の収支を計算する
新築の区分ワンルームをローンで買った場合の例です。数字は計算の仕方を示すための仮定で、実在の物件ではありません。
| 前提 | 仮定 |
|---|---|
| 物件の価格 | 3,000万円（頭金なし・諸費用は別に現金） |
| ローン | 35年・金利2.0%・元利均等返済 |
| 家賃 | 月10万円 |
| 管理費・修繕積立金 | 月1万2,000円（管理組合へ） |
| 管理委託料 | 月5,000円（家賃の5%と仮定） |
| 固定資産税・都市計画税 | 年8万円 |
| 毎月の収支 | 金額 |
|---|---|
| 家賃 | ＋100,000円 |
| ローンの返済 | −99,379円 |
| 管理費・修繕積立金 | −12,000円 |
| 管理委託料 | −5,000円 |
| 毎月の収支 | −16,379円（年に約19.7万円＋固定資産税等8万円の持ち出し） |
このように、頭金なしで新築を買うと、毎月持ち出しになることがあります。返済のうち最初の頃は約4万9,000円が元本の返済で、これは借金が減る分なので、持ち出しの全部が損というわけではありません。それでも、持ち出しを何十年も続けられるか、売る時に借金を返せる価格がつくかは、別に確かめる必要があります。
悪い場合の収支
| 起きること（仮定） | 毎月の収支 |
|---|---|
| 上の例のまま | −16,379円 |
| 家賃が1割下がる（9万円・管理委託料も4,500円に） | −25,879円 |
| 最初から金利3.0%で借りた場合（3,000万円・35年・返済115,455円） | −32,455円 |
| 年に2か月空室になる | 年間の家賃収入が20万円減る（家賃に連動する管理委託料の変化も含めて、年間の収支を計算し直す） |
| 給湯器やエアコンの交換 | 一度に十数万円の出費が加わる |
勧誘の場で示される収支は、満室・家賃が変わらない・金利が変わらない前提であることが多いです。上の表のような場合も試算してもらい、それでも家計が回るかを確かめてください。
新築と中古
| 新築ワンルーム | 中古ワンルーム | |
|---|---|---|
| 価格 | 販売会社の利益や広告費が価格に含まれ、買った直後に売ると買った価格を下回ることがある。周辺の築浅の物件と比べる | 売主や再販の会社の利益が含まれることもある。近い条件の成約事例と比べる |
| 家賃 | 新築の時の家賃が、その後も続くとは限らない | 今の契約の家賃と、退去した後に募集できる家賃を分けて確認する |
| 修繕 | 当面は少ない | 築年数と修繕積立金の状況を確認する |
| 確かめやすさ | 家賃の実績がない | 今の入居者の家賃・入居の期間が分かる |
どちらが良いかは物件次第です。新築を選ぶなら、同じエリアの築数年の部屋の家賃と売買の価格を調べ、数年後の姿を想像してから決めてください。
「節税になる」の中身
不動産所得が赤字になると、その赤字を給与所得と相殺（損益通算）でき、源泉徴収された所得税の一部が戻ることがあります。これが「節税になる」の中身です。
- 税金の計算上の赤字と、現金の収支の赤字は同じではありません。減価償却費はその年にお金が出ていかない経費で、ローンの元本の返済はお金が出ていきますが経費になりません。
- 土地を買うための借入金の利息も不動産所得の経費にはなりますが、不動産所得が赤字の場合、その赤字のうち土地の借入金の利息に当たる部分は、給与所得などとの損益通算の対象になりません。
- 税金が減る額と現金の持ち出しは、別々に計算します。税金が戻っても、投資全体で利益が出るとは限りません。「税金が戻るから実質の負担はほとんどない」という説明は、売るときの税金まで含めて数字で確かめてください。
- 売るときは、減価償却で建物の帳簿上の価格が下がっている分、売却の利益（譲渡所得）が大きく計算されます。
詳しくは不動産で節税したい方へをご覧ください。個別の税額の試算は、提携の税理士が担当します。
出典：国税庁 タックスアンサー No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（2026年11月時点）
勧誘の注意と法律
不動産会社の勧誘には、宅地建物取引業法でしてはいけないことが決められています。
- 「必ず値上がりする」「家賃は下がらない」など、将来の利益が確実だと思わせる断定的な説明
- 威圧するような言動で契約させること
- 会社名、勧誘する担当者の名前、契約の勧誘が目的であることを、勧誘の前に告げないこと
- 契約しないとはっきり断った人への勧誘を続けること
- 迷惑な時間の電話や訪問、長時間の勧誘で困らせること
不動産会社（宅地建物取引業者）が自ら売主で、買主が宅地建物取引業者でない取引では、事務所などの決められた場所以外（喫茶店など）で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフについて書面で告げられた日を含めて8日以内であれば、書面を発送して申込みの撤回や契約の解除ができます（宅地建物取引業法37条の2）。原則として申込みをした場所で判断し、事務所等で申し込んだ後に別の場所で契約した場合は対象外です。物件の引き渡しを受けて代金の全部を払った後はできず、買う人が自分から申し出て自宅や勤務先で申し込んだ場合も対象外です。告知の書面の有無も含めて、申込書・契約書・告知の書面を確認してください。
出典：宅地建物取引業法 第37条の2・第47条の2（e-Gov 法令検索）。困った時は消費者ホットライン（188）に相談できます。
断り方
断る時は、理由を説明する必要はありません。はっきり短く伝えるのが一番です。
「検討した結果、契約しません。今後の連絡も不要です。」
それでも電話や訪問が続く場合は、会社名・担当者名・日時を記録して、その会社の免許を出している行政庁（国土交通省の地方整備局や都道府県）や消費生活センターに相談できます。
もう買ってしまった場合
- 収支を正確に出す。毎月の持ち出し、ローンの残り、今売った場合の価格の見込みを並べます。
- 管理の費用を見直す。管理委託料やサブリース（家賃保証）の条件が収支を圧迫していないかを確認します。
- 売るか持ち続けるかを比べる。売るとローンの残りを返しきれない場合は、持ち続ける期間や繰り上げ返済も含めて考えます。
おうち本舗ができること
- 買う側の立場で数字を出します。勧められている物件の収支を、空室・家賃の下落・金利の上昇も入れて試算します。
- 中古も含めて比べます。同じ予算で買える中古の部屋と並べ、家賃の実績と価格の相場で比べます。
- 購入を前提にしません。持ち続ける・売る・買うのを見送る、も含めて検討します。
- 税金は提携の税理士と。損益通算で税金がどう変わりそうかは、源泉徴収票と物件・借入の資料をもとに、提携の税理士が試算します。
- 買った後の管理まで。東京23区の物件なら、一室から管理をお受けできます。
販売図面と収支のシミュレーションがあれば、上の3つの数字を確かめられます。契約の前でも後でも構いません。無料で相談する
よくある質問
不動産投資は年金対策になりますか？
毎月の収支がマイナスでも、買っていいですか？
「節税になるから実質の負担は少ない」と言われました。本当ですか？
新築と中古、どちらがいいですか？
しつこい勧誘の電話が来ます。どうすればいいですか？
契約した後でも、やめられますか？
団体信用生命保険があれば安心ですか？
相談したら物件を勧められますか？
公開日：2026年11月10日／最終更新：2026年11月10日
物件を探す前に、お金と税金の地図を一緒に描きます。
手元資金・所得の種類・借入のしやすさで、選ぶべき物件は変わります。税金の個別の試算は提携の税理士が担当します。
相談・査定は無料です。しつこい営業の電話はしません。お断りの連絡も一言で済みます。