不動産を内緒で売る方法｜家族・近所・職場に知られずに売却するには

内緒で売る4つの方法と比較

「内緒で売る」という決まった売り方があるわけではありません。実際には、一般の人の目に触れる広告をどこまで出すかと、物件の情報を誰に渡すかの組み合わせで決まります。次の4つは、どれもポータルサイト・チラシ・看板・オープンハウスを使いません。違いは、情報が届く範囲と、価格・期間です。

表は一般的な傾向で、物件・地域・時期によって変わります。比べる時は、物件ごとの査定で行います。仲介手数料はいずれも上限額で、売買価格（消費税等を除く）が400万円を超える場合は「価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額、800万円以下の物件は媒介契約の時のご説明と合意のうえで33万円（税込）までです（宅地建物取引業法46条・国土交通省告示）。実際の額は媒介契約の時に決めます。

限定紹介の仲介（一般媒介）

当社が、条件の合いそうな購入希望の個人・投資家・不動産会社にだけ声をかける売り方です。一般媒介はレインズへの登録が法律上の義務ではないため、登録しない約束で進められます。声をかける相手と渡す情報（住所・写真・価格）は事前にお客様と決め、候補が少ない分の価格や期間への影響は、契約の前にご説明します。

専任媒介で、一般向けの広告を出さない

専任媒介・専属専任媒介を結ぶと、当社は契約から7日以内（専属専任は5日以内、いずれも休業日を除く）にレインズへ物件を登録しなければなりません。レインズは不動産会社どうしの情報網で、売り出し中の物件を一般の人が自由に検索することはできません。ただし、登録した情報は全国の不動産会社が見られ（東日本レインズの会員は約7万3千事業所・2025年3月末）、その会社から購入希望者に紹介されます。

そのうえで、ポータルサイト・チラシ・看板・オープンハウスは使わずに進められます。他社がレインズの物件を広告に使う時は、登録した会社に承諾を求めるのが通常の扱いで、当社は広告を出さない方針の物件では承諾しません（無断掲載など第三者の行為まで防げるとは限りません）。「一般の人には広く知られずに、買主の候補は増やしたい」場合の選び方です。

当社が買い取る

当社が買主になる売り方です。仲介ではないので、レインズへの登録も一般向けの広告もなく、一般の購入希望者の内見もありません（当社が現地を調べます）。この時、当社は売主様の代理ではなく取引の相手方です。同じ物件の仲介の見込み価格と並べてご判断いただけるよう、両方をお示しします。買取について詳しく

買取会社に打診する

当社が窓口になり、物件に合う買取会社に個別に打診して提示を集めます。打診先は、事前にご了承をいただいた会社に限ります。提示を比べられる一方、打診先ごとに現地の確認が入り、情報を知る会社は増えます。当社が仲介するため、仲介手数料がかかります。

出典：国土交通省 不動産取引に関するお知らせ・東日本レインズ よくあるご質問・宅地建物取引業法施行規則15条の10（2026年11月10日確認）

誰に・何を・どこまで：公開範囲の確認表

ご相談の最初に、次の3つを決めます。

相手ごとの要点は次のとおりです。

• 家族：名義とローンの契約者、家を空けて引き渡すかどうかを確かめます（家族に知られたくない）。
• 近所：広告、内見、境界の確認、売った後の工事や再販売が主な接点です（近所に知られたくない）。
• 職場：連絡先、住民税の納め方、社内融資や住宅手当を確かめます（職場に知られたくない）。

そのうえで、下の表の項目を一つずつ決めます。「当社の扱い」は、当社が行わないと決められること、相手と調整すること、法律や契約の手続きで必要になることを分けています。

出典：不動産の表示に関する公正競争規約施行規則 別表3・5・7・国土交通省 人の死の告知に関するガイドライン（2026年11月10日確認）

どの売り方でも省けないもの

広告を出さなくても、手続きの上で伝わるものがあります。先に知っておけば、伝わる相手と時期を見込んで準備できます。

• 登記の記録（決済の後・誰でも）：決済に合わせて所有権の移転登記をします。登記事項証明書は手数料を払えば誰でも取得でき、所有者が替わったこと、原因（売買）と日付、新しい所有者の氏名と住所が分かります。売買代金は登記には載りません。
• 税務署（売った翌年ごろ）：課税される売却益が出た場合や特例を使う場合は、確定申告をします。買主が法人や不動産業者である個人で、同じ人への支払いが年100万円を超える場合、買主は税務署に支払調書を出します（当社が買い取る場合も同じで、調書の作成のためにマイナンバーを確認します）。売却の内容を確認する書類（いわゆる「お尋ね」）が届くこともあり、届くかどうかと申告が必要かどうかは別の話です。
• 固定資産税（売った年度）：1月1日時点の登記上の所有者に、その年度の固定資産税・都市計画税がかかります。1月2日以降に売っても、その年度の納税通知書（毎年6月ごろ）は売主に届きます（買主と日割りで精算するのが一般的）。東京23区では、住民票を移しても送付先は変わりません。
• 共有者・相続人（売る前）：共有名義の不動産の全体を売るには、原則として共有者全員の同意が要ります。相続した不動産で遺産分割が済んでいなければ、相続人全員の合意が要ります。
• 住宅ローンの金融機関（売る前から決済の日まで）：一括返済と抵当権を外す手続きが要ります。配偶者などが連帯債務者・連帯保証人・担保提供者なら、その方に関わる書類や連絡が出ることがあります。代金と手持ちの資金でも返しきれない場合（任意売却）は債権者との協議が必要で、通常の売却ほどは伏せられないことがあります。
• 買主・司法書士（契約から決済まで）：契約書と登記には、売主の本名と住所が必要です。登記を担当する司法書士は本人確認をします。
• 売った後の様子（引き渡しの後）：新しい所有者の入居やリフォーム、買取会社による再販売の広告で、所有者が替わったことは近所に分かります。

家族・近所・職場、相手ごとの注意

家族に知られたくない

• 名義とローンの契約者を確かめます。ご本人が単独で所有する不動産は、原則として家族の同意なしに売れます。共有名義なら全体を売るには全員の同意が要り、持分だけを売ると買い手は限られます。名義が一人でも、配偶者がローンの連帯債務者や連帯保証人のことがあるため、登記とローンの契約書を先に見ます。
• 家族と住んでいる家。空室で引き渡す契約なら、同居の家族も退去が必要です。最後まで伏せて進めるのは現実的ではないため、切り出す時期も含めて日程を組みます。
• 離婚を考えている場合。名義が一人でも、結婚している間に夫婦で取得・維持した家は、離婚の財産分与で考慮される財産になり得ます（民法768条）。話し合いや調停の途中で売る場合は、売る前に弁護士に相談してください。夫婦の間の交渉に当社は入りません。
• 相続した家。遺言がなく遺産分割が済んでいなければ、相続人全員の合意が要ります。分割と相続登記が済んで一人の名義になっていれば、その方が売主として進められます。相続した不動産
• 親の名義の家。子であることだけでは売れません。親本人の売る意思と、代理する場合の権限を確かめます。判断する力が衰えている場合は成年後見の手続きが関わり、後見人が本人の住まいを売るには家庭裁判所の許可が要ります（民法859条の3）。

近所に知られたくない

• 広告を出さないのが基本です。ネット広告は町名までの所在地と価格が出て、外観の写真があれば近所の人には分かります。マンションは所在階も出るため、同じ建物の人には見当がつきやすくなります。
• 内見の回数と時間帯を絞ります。人の出入りが続くと、近所の目に留まりやすくなります。
• 境界がはっきりしない土地・一戸建て。測量で境界を確かめる時は、隣地の方に立会いをお願いするのが一般的で、そこで売却の準備だと伝わることがあります。買取でも必要になることがあるため、要るかどうかを売り方を決める前に確かめます。
• 売った後に気づかれる時期は、引っ越しの段取りで変わります。いつ伝わってもよいかを先に決めておきます（引っ越しのタイミング）。

職場に知られたくない

• 勤務先の電話やメールを使わずに進められます。ご本人の指定がない限り、当社から勤務先に連絡することはありません。
• 住民税の天引き。会社員の方は住民税を給与から天引き（特別徴収）されているため、売却益にかかる住民税も翌年度の天引きに加えられ、額が増えることがあります。確定申告書で給与以外の所得の住民税を「自分で納付」（普通徴収）にすると書けば、その分は天引きに加えない決まりです（地方税法321条の3第2項）。ただし、納税通知書がご自宅に届きます。中野区の案内では、勤務先に届く通知に載るのは天引きの税額だけで、所得の種類や金額は載りません。所得や控除の状況で分けられない場合もあるため、申告の前に提携の税理士が確かめます。
• 勤務先からの住宅融資（社内融資）を使っている場合は、完済の手続きで勤務先に伝わります。住宅手当などの社内規程がある場合は、規程に沿った届出が必要です。

出典：民法768条・859条の3・地方税法321条の3・中野区 住民税の徴収方法・住民税のよくある質問（2026年11月10日確認）

「内緒で売る」と囲い込み規制

囲い込みとは、売却を任された不動産会社が、売主・買主の両方から手数料を得るために、ほかの不動産会社からの購入希望者の紹介を、売主の意向に反して断る行為です。2025年1月1日から、専任・専属専任媒介でレインズに登録した物件は、取引の状況（「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」）の登録も義務になり、事実と違う登録は指示処分の対象です。売主は、登録証明書の二次元コードと記載のID・パスワードで「売主専用画面」に入り、状況を確かめられます。

• 内緒で売ることは、他社の紹介を断ることではありません。伏せるのは一般向けの広告と、情報を渡す範囲です。専任媒介で登録した物件に、ほかの不動産会社から購入希望者の紹介があれば、当社は正当な理由なく断りません。
• 「売主都合で一時紹介停止中」は、売主様の事情で実際に紹介を止める時の区分です。広告を控えたいという理由だけで登録することはできず、止める場合は内容・期間・売主の了解を得た日なども記録されます。
• 限られた相手だけに紹介したい場合は、一般媒介で進めます。
• 登録証明書をお渡しする時に、売主専用画面での確かめ方をご説明します。国土交通省は業界団体への事務連絡（2025年9月）で、同年3月のアンケートでは約7割の事業者に売主への説明を実施していない場合があったと伝えています。

出典：国土交通省 レインズの機能強化（2024年12月）・東日本レインズ 売却依頼主物件確認案内書・国土交通省 事務連絡（2025年9月12日）

内見・郵便・電話の配慮

• 内見：回数・曜日・時間帯を決め、当社の担当が案内します。購入希望者に売る理由を詳しく話す必要はありません。広告を控える場合も、不具合など買主の判断に必要な事項は、告知書（物件状況等報告書）で確かめてお伝えします。
• 郵便：「郵便物を送らない」を選んだ方には、当社から郵送しません。媒介契約の書面やレインズの登録証明書、売買契約の書面は、法令の要件に沿って事前に承諾をいただければ電子データで交付することも認められています（宅地建物取引業法34条の2・37条）。金融機関・税務署・都税事務所からの郵便は止められないため、届く可能性のあるものを先にお伝えします。
• 電話・SMS・メール：方法と時間帯をご指定ください。契約や決済の日程など、急ぎの用件の連絡の仕方も最初に決めます。
• 面談：荻窪の事務所（予約制）、電話、ビデオ通話で相談できます。ご自宅に伺うのは現地の確認が必要な段階で、日時を決めてからです。提携の税理士・司法書士に引き継ぐ時も、連絡のご希望を伝えます。

宅地建物取引業法の施行規則（16条の11）は、迷惑な時間の電話や訪問、断られた後の勧誘の継続を禁じています。当社は、ご指定の方法と時間帯に合わせてご連絡します。出典：宅地建物取引業法施行規則（e-Gov 法令検索）

引っ越しのタイミング

引っ越しや荷物の搬出から気づかれる可能性はあります。考えどころは、周りにいつ伝わってもよいかと、住まいの費用が重なる期間をどこまで負担できるかです。

先に引っ越す場合、住まなくなった自宅を売る時の3,000万円の特例は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ることが条件の一つです。売った後に引っ越す場合、買取なら引き渡しの時期を条件の一つとして話し合えます。

リースバックは、売った家に家賃を払って住み続ける取引の形です。国土交通省は2026年10月1日施行のガイドラインで、家賃、契約の種類（普通借家か定期借家か）・期間・更新、違約金、修繕費用の負担、買い戻しの特約、物件が第三者に売られた場合の影響などを、売主に伝えるべき事項として示しています。住み続けられる期間を確かめ、売って引っ越す場合と比べて決めてください。

出典：国土交通省 リースバックに関するガイドライン（2026年10月1日施行版）・国税庁 No.3302（2026年11月10日確認）

売った後の税金と申告

内緒で売っても、税金の手続きは通常の売却と同じです。

• 課税される売却益（譲渡所得）が出た場合は、原則として翌年に確定申告をします。税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。会社員で給与以外の所得が年20万円以下なら所得税の申告が要らない例外がありますが、住民税の申告は要る場合があります。
• 自分が住んでいた家を売る時は、一定の条件で譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。税額がゼロになる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。
• 相続した空き家にも、一定の要件で最高3,000万円（その家と敷地を相続した人が3人以上なら一人あたり2,000万円）を差し引ける特例があります。2027年12月31日までの売却で、相続開始から3年を経過する日が属する年の年末までに売ることなどが条件です。相続した不動産

個別の税額・特例が使えるか・申告は、税理士の仕事です。ご希望に応じて提携の税理士と連携します。特例には売る前に整えておく条件があるため、税金の確認は売る前に行います。

出典：国税庁 タックスアンサー No.3208・No.1900・No.3302・No.3306（2026年11月10日確認）

相談から売却までの流れ

1. 相談

   フォームか電話で。初回はニックネームで、物件の場所も区や駅までで構いません。連絡の方法と時間帯を最初に決めます。

2. 公開範囲を決める

   確認表をもとに、出してよい情報と出さない情報を決めます。

3. 価格を出して比べる

   近い条件の成約事例をもとに仲介の見込み価格を出し、根拠をご説明します（宅地建物取引業法34条の2第2項）。買取を検討できる物件では、当社の買取の条件も並べます。

4. 売り方を決めて契約する

   限定紹介（一般媒介）、専任媒介で広告なし、買取の中から選びます。決めた広告の方針は書面で確認します。

5. 紹介・内見

   選んだ売り方と広告の方針に沿って紹介し、内見の日時を調整します。購入の申込みがあれば、すぐにお知らせします。

6. 売買契約・決済

   契約では本人確認を行います。決済に合わせて、所有権の移転と抵当権の抹消の登記を申請するのが一般的です。

7. 確定申告

   必要な場合は、売った翌年に申告します。提携の税理士に依頼できます。

本人確認の根拠：国土交通省 不動産業におけるマネー・ローンダリング対策（犯罪収益移転防止法）

おうち本舗ができること

売り方も、連絡の方法も、先に決めてから進めます。対象は東京23区を中心に、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の物件です（買取は物件によってお受けします）。

• 連絡はご指定に合わせます。メール・電話・SMSと時間帯を選べ、留守番電話に残さない・郵便物を送らない・自宅を訪問しないも指定できます。フォームで「家族や職場に知られたくない」を選ぶと、受付確認のメールは送りません。LINE公式アカウント（@ouchihompo）からのご相談もお受けしています（共有の端末では通知の表示にご注意ください）。
• ニックネームで相談できます。査定や契約へ進む段階で、必要な情報と本人確認をご案内します。
• 広告を出さない売り方を提案します。ポータルサイト・看板・チラシ・オープンハウスを使わずに、条件の合う相手に紹介できます。
• 仲介と買取を比べて選べます。当社は自社で買い取ることもできるため、買取を検討できる物件では、仲介の見込み価格と当社の買取の条件を両方お示しします。
• 税理士・司法書士と同じ案件で進めます。お客様の同意を得て必要な資料を共有し、日程を調整します。提携の専門家
• 相談内容の取り扱い。宅地建物取引業者として、業務上知ったお客様の秘密を正当な理由なく漏らしません（宅地建物取引業法45条）。売る理由を詳しく話していただく必要もありません。

しないこと

• 「誰にも知られない」とお約束すること（登記・税務署・共有者など、省けない手続きがあるため）
• ほかの不動産会社からの購入希望者の紹介を、正当な理由なく断ること。事実と違う取引状況の登録
• ご本人の指定なく、勤務先へ連絡すること
• お断りの後の営業の電話
• 税額の計算や、特例が使えるかの判断（税理士の仕事です）。夫婦や相続人の間の交渉（弁護士の仕事です）

よくある質問